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来源：中国房地产报
市场正等待万物云的下一步战略动作，以验证这场资本博弈中的主动权归属。
7月7日，万物云空间科技服务股份有限公司（02602.HK，以下简称“万物云”）与万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）同步发布的公告揭开一场资本“自救”行动的序幕。
公告显示，万科将持有的1.17亿股万物云股份（占总股本10.11%）质押给大股东深圳地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”），为15.51亿元存量贷款提供担保。以万物云过去30个交易日均价20.8港元/股计算，质押股份市值约22.16亿港元，质押率设定为70%。更值得关注的是，深圳地铁同日向万科新增62.49亿元借款，并对8.9亿元旧债予以展期，使得2025年以来深圳地铁对万科的“借款”总额攀升至211亿元。
值得一提的是，这是万科年内第六次向深圳地铁求援。公告披露，此次质押后万科累计质押万物云股份比例已达55.8%，距离其57.12%的实际控股权仅一步之遥。市场担忧情绪迅速反应——公告次日万物云股价振幅达5.7%，投资者担忧重蹈恒大物业134亿元存款被质押的覆辙。
多位业内人士表示，这场资本运作折射出地产行业深度调整期的典型困境。同策研究院联席院长宋红卫强调：“物业公司现金流充裕，这是万科集团层面的融资需求。”而一位资深物业分析师则警示：”当优质抵押物耗尽，万物云股权已成最后筹码。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为，“此举实质是万科对多元化业务的战略重构。”而一位接近万物云的人士则告诉中国房地产报记者，“此举是常规操作。”在物业板块估值持续承压的背景下，这场涉及上市平台控制权边界的资本博弈，正在考验各方智慧。
55.8%质押背后的资本博弈
翻开深圳地铁2025年对万科的救助清单，可见一组惊人的数据：2月10日28亿元、2月21日42亿元、4月29日33亿元、5月14日15.52亿元、6月6日30亿元，加上此次62.49亿元新增借款，累计金额达211.01亿元。
“这反映万科可抵押资产已接近枯竭。”一位资深物业分析师表示，万物云作为港股上市平台，其股权流动性好、估值透明，成为融资谈判中的“硬通货”。但高风险在于，此次质押设置130%的预警线，若万物云股价下跌23%，万科需追加抵押或提前还款。
宋红卫则认为风险可控：“深铁与万科是‘命运共同体’。”他列举三个关键数据：万物云第三方在管面积占比超过60%、2024年经营性现金流19.2亿元、资产负债率55.55%，即便发生极端情况，万物云也有独立生存能力。
值得注意的是，万物云控制权隐患已然浮现。公告显示，万科通过多层架构实际控制万物云57.12%股份，此次质押后，其自由支配股份仅剩1.32%。张宏伟分析称：“深圳地铁可能要求万物云加速规模扩张，以提升抵押物价值。”这从质押协议中的条款可见端倪——债权方对标的资产价值保持动态监控。
一位参与过房企债务重组的投行人士透露：“此类高比例质押通常伴随对赌条款。”虽然万物云公告强调“不影响正常经营”，但业内人士担忧，当母公司偿债压力与子公司发展目标冲突时，职业经理人将面临艰难抉择。
从优质资产到融资筹码
在资本市场，物业板块正经历价值重估。数据显示，2021年行业高峰期，头部物企市盈率普遍超过30倍（如碧桂园服务曾达50倍以上），而2023年港股物企平均市盈率已降至13.9倍，2024年进一步下探至8.9倍，若以2021年峰值30倍为基准，当前估值缩水约70%~80%。万物云当前市盈率约为20倍，虽高于行业均值，但相较其上市时的估值已然下降不少。
事实上，近期物业板块估值承压，此类股东层面的资本动作可能加剧市场担忧。“对于万物云而言，提升增值服务占比与布局新赛道有利于稳定投资者预期。” 宋红卫认为，万物云仅靠传统物业费难以支撑估值，需证明科技赋能与城市服务的盈利潜力。
张宏伟则提出更激进的策略：“物业行业仍处成长期，万物云应在一二线城市‘背水一战’。”他以链家抢占上海市场为例，建议万物云通过合伙人机制快速提升市占率，“在单个城市做到绝对领先，才能重构估值逻辑”。
上述资深分析师则强调透明度建设：“需明确质押条款中的控制权边界，避免‘暗箱操作’猜测。”他建议万物云增加自愿性披露，例如定期说明大股东质押股份的处置条件。
“轻资产公司的优势在于灵活，万物云若能以规模与利润证明独立价值，反而可能获得大股东更多资源倾斜。”张宏伟表示。
事实上，市场正等待万物云的下一步战略动作，以验证这场资本博弈中的主动权归属。
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